전입신고와 확정일자 — 14일 기한, 대항력은 다음 날부터

편집팀 · 2026.10.16 · 최종 검토: 2026.09.17

14일이라는 기한

주민등록법 제11조 제1항은 전입신고를 세대주가 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내에 하도록 정합니다.

세대주가 못 하는 사정이면 대신할 수 있는 사람이 정해져 있습니다.

• 세대를 관리하는 자
• 본인
• 세대주의 위임을 받은 배우자, 직계혈족, 배우자의 직계혈족, 직계혈족의 배우자

정당한 사유 없이 기간을 넘기면 제40조 제4항에 따라 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 금액은 크지 않지만, 진짜 손해는 과태료가 아니라 뒤에 나올 보증금 쪽입니다.

전입신고가 하는 일 — 대항력

주택임대차보호법 제3조 제1항이 핵심입니다. 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 그리고 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

여기서 두 가지를 놓치기 쉽습니다.

1. 이사(주택 인도)와 전입신고가 둘 다 있어야 합니다. 주소만 옮겨 놓고 실제로 살지 않으면 안 됩니다.
2. 효력은 그 다음 날부터입니다. 신고한 당일이 아니라 다음 날 0시입니다.

이 하루가 실제로 문제를 일으킵니다. 잔금을 치르고 전입신고를 한 바로 그날 집주인이 근저당을 설정하면, 근저당은 당일에 효력이 생기고 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 순위가 밀립니다.

대항력이 있으면 집이 팔려도 계약을 새 집주인에게 주장할 수 있습니다. 제3조 제4항이 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하기 때문입니다.

확정일자가 하는 일 — 우선변제권

대항력만으로는 부족합니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 권리는 따로입니다.

제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.

갖춘 것	생기는 권리
이사 + 전입신고	대항력 — 집주인이 바뀌어도 계약 주장
+ 확정일자	우선변제권 — 경매 시 후순위보다 먼저 보증금 회수

확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 받고 인터넷등기소에서도 됩니다. 전입신고를 하러 간 김에 계약서를 들고 가 같은 날 처리하는 것이 가장 간편합니다.

순서가 중요합니다

셋을 같은 날 끝내는 것이 원칙입니다.

1. 잔금을 치르고 이사(주택 인도)
2. 주민센터에서 전입신고
3. 같은 자리에서 확정일자

하나라도 늦으면 그만큼 권리 발생이 늦어집니다. 특히 잔금일과 전입신고일이 벌어지면 그 사이에 설정되는 권리에 밀립니다.

계약 전에 등기부등본을 떼어 선순위 근저당이 얼마나 있는지 확인하는 것도 같은 맥락입니다. 확정일자를 아무리 빨리 받아도 이미 앞선 근저당보다 먼저 갈 수는 없습니다.

경매로 넘어갔을 때

우선변제권이 있어도 조건이 하나 더 있습니다. 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.

돈을 받을 때까지 버티겠다고 집을 비우지 않으면 오히려 배당을 못 받는 구조입니다. 실무에서는 명도확인서를 주고받는 방식으로 정리합니다.

배당 순위나 금액에 이의가 있으면 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 제3조의2 제4항입니다.

소액이면 순위를 뛰어넘습니다

확정일자로 얻는 우선변제권은 순위 싸움입니다. 앞선 근저당이 있으면 그 뒤입니다. 그런데 보증금이 적은 임차인에게는 순위를 뛰어넘는 장치가 따로 있습니다.

제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 최우선변제권입니다.

조건이 있습니다. 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다. 확정일자는 요구하지 않지만 전입신고는 반드시 해야 한다는 뜻입니다. 여기서도 전입신고를 미룬 대가가 큽니다.

보호받는 임차인의 범위와 금액은 주택임대차위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정합니다. 지역에 따라 다르고 해마다 조정되므로 그때 기준을 확인해야 합니다. 다만 상한선이 법에 있습니다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

법인 명의 임차와 승계

제3조 제3항은 중소기업기본법상 중소기업인 법인이 직원 주거용으로 집을 빌린 경우에도, 그 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 인정합니다. 직원이 바뀌면 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생깁니다.

은행이나 주택도시보증공사 같은 금융기관이 임차인의 보증금반환채권을 양수한 경우에는 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 전세보증금 반환보증이 작동하는 근거가 이 조항입니다.

위 내용은 주민등록법 제11조·제40조와 주택임대차보호법 제3조·제3조의2에서 확인한 2026년 기준입니다. 개별 사안의 순위 판단은 등기부와 계약 내용에 따라 달라지므로 전문가 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

전입신고는 며칠 안에 해야 하나요

신고사유가 발생한 날부터 14일 이내입니다. 주민등록법 제11조 제1항이 세대주에게 지웁니다.

늦으면 어떻게 되나요

정당한 사유 없이 기간 내에 신고하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 주민등록법 제40조 제4항입니다.

전입신고만 하면 보증금이 지켜지나요

아닙니다. 전입신고와 이사(주택 인도)로 생기는 것은 대항력이고, 보증금을 우선해서 돌려받는 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져야 생깁니다.

대항력은 언제부터 생기나요

주택을 인도받고 주민등록을 마친 그 다음 날부터입니다. 신고한 당일이 아닙니다. 이 하루 때문에 순위가 밀리는 일이 생깁니다.

확정일자는 어디서 받나요

주민센터, 등기소, 공증사무소에서 받을 수 있고 인터넷등기소에서도 됩니다. 전입신고와 같은 날 주민센터에서 함께 처리하는 것이 간편합니다.

세대주가 아니어도 신고할 수 있나요

세대주가 신고할 수 없으면 세대를 관리하는 자, 본인, 세대주의 위임을 받은 배우자·직계혈족 등이 대신할 수 있습니다.

집주인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대항력을 갖췄다면 새 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다.

경매로 넘어가면 보증금을 바로 받나요

우선변제권이 있어도 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항입니다.