부부공동명의 — 지분 등기와 종부세 9월 신청

편집팀 · 2026.10.27 · 최종 검토: 2026.09.17

등기부에는 지분으로 기록됩니다

부동산등기법 제48조 제4항은 권리자가 2인 이상인 경우 권리자별 지분을 기록하여야 한다고 정합니다. 부부공동명의 주택의 등기사항증명서에는 두 사람의 이름과 각자의 지분이 나란히 적힙니다.

민법 제262조는 물건이 지분에 의하여 수인의 소유가 된 때를 공유라 하고, 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 정합니다. 비율은 부부가 정해 등기하는 것이므로 반반이 아니어도 됩니다.

팔 때와 관리할 때의 동의

공동명의라서 가장 크게 달라지는 점은 혼자 결정할 수 없는 일이 생긴다는 것입니다. 민법은 행위별로 필요한 동의를 달리 정합니다.

하려는 일	법이 정한 방식	근거
자기 지분만 처분	공유자가 그 지분을 처분할 수 있음	민법 제263조
주택 전체의 처분·변경	다른 공유자의 동의 필요	민법 제264조
공유물의 관리	공유자 지분의 과반수로 결정	민법 제265조
보존행위	각자 할 수 있음	민법 제265조 단서
공유물 분할	분할을 청구할 수 있고, 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있음	민법 제268조

지분이 반반이면 어느 한 사람의 지분만으로는 과반수가 되지 않으므로 관리에 관한 사항도 두 사람이 뜻을 맞춰야 결정됩니다.

살 때는 취득세를 지분 가액으로 냅니다

지방세법 제11조 제2항은 부동산이 공유물일 때 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다고 정합니다. 부부가 반씩 사면 각자 주택 가액의 절반을 기준으로 신고합니다. 세율은 취득세 글에서 따로 다룹니다.

신고·납부는 취득한 날부터 60일 이내이고(제20조 제1항), 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다(제4항).

단독명의를 공동명의로 바꿀 때

이미 한 사람 명의인 주택에 배우자를 넣으려면 소유권의 일부를 이전하는 등기를 합니다. 부동산등기법 제67조 제1항은 소유권의 일부이전등기를 할 때 이전되는 지분을 기록하도록 정하고, 제23조 제1항은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 정합니다. 신청은 등기소 방문 또는 전자신청으로 합니다(제24조 제1항).

대가 없이 지분을 넘기는 것은 증여입니다. 상속세 및 증여세법 제2조 제6호는 타인에게 무상으로 재산을 이전하는 것을 증여라고 정의합니다. 이때 챙겨야 할 신고가 둘입니다.

1. 증여세: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고합니다(제68조 제1항). 배우자에게서 증여받으면 6억원을 공제하되, 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 한도를 넘는 부분은 공제하지 않습니다(제53조 제1호).
2. 취득세: 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 납부해야 합니다(같은 조 제4항).

증여받은 쪽이 그 자산을 나중에 팔 때도 영향이 있습니다. 소득세법 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자에게서 증여받은 자산을 양도하면 취득가액을 배우자가 취득한 당시의 금액으로 하고, 납부한 증여세 상당액을 필요경비에 넣는다고 정합니다. 제2항은 이 규정을 적용하지 않는 경우를 따로 정합니다.

재산세는 합산한 가액에 세율을 적용합니다

지방세법 제107조 제1항 제1호는 공유재산이면 그 지분에 해당하는 부분에 대해 지분권자가 납세의무자라고 정합니다.

그러나 세율은 지분별로 따로 정하지 않습니다. 제113조 제3항은 주택을 2명 이상이 공동으로 소유하면 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용한다고 정합니다. 시행령 제110조의2 제4항은 재산세 1세대 1주택 세율 특례를 판단할 때 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하면 1개의 주택으로 본다고 정합니다.

종합부동산세 공동명의 1주택자 특례

특례를 신청하지 않으면 종합부동산세는 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 부부는 각자 납세의무자가 되고, 공동 소유 주택은 각자의 주택 수에 1채씩 들어갑니다(시행령 제4조의3 제3항 제1호).

제10조의2는 공동명의 1주택자 특례를 둡니다. 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 세대원 중 한 사람을 납세의무자로 할 수 있고, 이때 그를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세액을 계산합니다(제3항).

• 요건: 세대원 중 1명과 그 배우자만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만 소유하고, 둘 다 거주자일 것(시행령 제5조의2 제2항)
• 납세의무자: 공동 소유자 간 합의로 정한 사람(같은 조 제3항)
• 신청: 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청(법 제10조의2 제2항, 시행령 제5조의2 제4항)
• 계산: 배우자 소유 지분을 합산해 과세표준과 세액을 산정(같은 조 제6항)
• 공제: 1세대 1주택자 공제를 정할 때 공동명의 1주택자의 연령과 보유기간을 기준으로 함(같은 조 제8항)

신청한 다음 연도부터는 신청서의 기재 사항이 바뀐 경우 같은 기간에 변경신청을 해야 합니다(시행령 제5조의2 제5항). 누구를 납세의무자로 정하느냐에 따라 연령·보유기간 기준이 달라지므로 합의 전에 두 사람의 조건을 비교해야 합니다. 어느 쪽이 세금이 적은지는 홈택스나 관할 세무서에서 계산해 봅니다.

팔 때는 지분별로 계산합니다

소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 그 배우자가 함께 구성하는 가족단위로 정의하고, 제89조 제1항 제3호 가목의 비과세는 1세대가 1주택을 보유하는 경우를 기준으로 합니다. 지분을 나눠도 부부는 한 세대이므로 이 판단은 달라지지 않습니다. 다만 주택 수는 공동 소유자 각자가 소유한 것으로 계산합니다(시행령 제154조의2).

국세청 신고 안내는 양도자산이 공동소유인 경우 양도가액에 본인 지분에 해당하는 금액을 입력하도록 안내합니다. 소득세법 제103조 제1항은 양도소득이 있는 거주자에게 각각 연 250만원을 공제한다고 정하므로, 두 사람 모두 양도소득이 있으면 각자 공제받습니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다(제105조 제1항 제1호).

공동명의를 정하기 전에 확인할 것

• 지분 비율과 종합부동산세 납세의무자로 삼을 사람
• 단독명의에서 바꾸는 경우 증여 공제 한도와 10년 이내 증여 내역
• 바꾼 뒤 10년 이내에 팔 계획이 있는지(소득세법 제97조의2)
• 한 사람에게 다른 주택이 있는지(주택 수는 각자 계산)

위 내용은 부동산등기법, 민법, 지방세법, 상속세 및 증여세법, 종합부동산세법, 소득세법과 각 시행령, 국세청 양도소득세 신고 안내에서 확인한 2026년 기준입니다. 공제액과 세율은 개정될 수 있으므로 신고 전에 홈택스나 관할 세무서, 취득세는 해당 시·군·구에서 확인하시기 바랍니다.

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• 건강보험료 납부확인서 — 무료 발급, 피부양자는 불가
• 주민등록초본 발급 — 등본과 차이, 주소 이력과 병역사항 선택
• 졸업증명서 발급 — 정부24 무료, 1982년 2월 졸업자부터
• 국민내일배움카드 — 5년 300만원, 자부담 15~55%
• 등기부등본 열람과 발급 — 인터넷 700원, 표제부·갑구·을구 읽는 법

자주 묻는 질문

부부공동명의는 등기부에 어떻게 기록되나요

부동산등기법 제48조 제4항은 권리자가 2인 이상이면 권리자별 지분을 기록하여야 한다고 정합니다. 부부 두 사람 이름과 각자의 지분이 등기사항증명서에 함께 나옵니다.

지분은 꼭 절반씩이어야 하나요

아닙니다. 민법 제262조 제2항은 공유자의 지분을 균등한 것으로 추정할 뿐이고, 등기할 때 권리자별 지분을 기록하므로 비율은 부부가 정해 등기합니다. 다만 지분이 다르면 증여세·종합부동산세 신청에서 누구를 기준으로 삼을지 달라질 수 있습니다.

집을 팔 때 한 사람만 동의해도 되나요

안 됩니다. 민법 제264조는 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 정합니다. 자기 지분만 처분하는 것은 제263조에 따라 가능합니다.

단독명의를 공동명의로 바꾸면 세금이 나오나요

대가 없이 지분을 넘기면 증여에 해당합니다. 배우자에게서 증여받으면 증여세 과세가액에서 6억원을 공제하되, 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 한도를 넘으면 초과분은 공제하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제53조). 취득세 신고도 따로 합니다.

공동명의 1주택자 종부세 특례는 자동 적용되나요

자동이 아닙니다. 종합부동산세법 제10조의2 제2항에 따라 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 합니다. 신청하지 않으면 부부가 각자 납세의무자로 계산됩니다.

공동명의로 바꾼 뒤 바로 팔면 어떻게 되나요

배우자에게 증여받은 자산을 양도일부터 소급해 10년 이내에 양도하면 소득세법 제97조의2 제1항에 따라 취득가액을 증여한 배우자가 취득한 때의 금액으로 계산합니다. 제2항이 이 규정을 적용하지 않는 경우를 따로 정하므로 양도 전에 세무서에 확인해야 합니다.

재산세도 공동명의로 하면 줄어드나요

법이 그렇게 정하지는 않습니다. 지방세법 제113조 제3항은 주택을 2명 이상이 공동으로 소유하면 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용한다고 정합니다. 지분별로 나눠 낮은 세율을 적용하는 방식이 아닙니다.

공동명의 주택도 각자 주택 수에 들어가나요

들어갑니다. 소득세법 시행령 제154조의2와 종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제1호는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 다른 주택이 있는 쪽은 주택 수가 늘어납니다.