등기권리증 분실 — 재발급 없음, 확인조서·확인서면·공증으로

편집팀 · 2026.10.27 · 최종 검토: 2026.09.17

등기권리증과 등기필정보

등기권리증은 법률 용어가 아닙니다. 등기를 마친 뒤 등기소에서 받던 등기필증을 흔히 그렇게 부릅니다. 서울북부지방법원 안내도 등기필증을 “속칭 등기권리증”이라고 적고 있습니다.

2006년 6월 1일 시행된 개정 부동산등기법이 등기필증을 대신하는 정보, 즉 등기필정보를 도입했습니다. 처음에는 전산정보처리조직에 따라 등기를 마친 경우에 등기필증 교부를 대신할 수 있게 한 특례 조항이었습니다. 지금의 부동산등기법 제2조 제4호는 등기필정보를 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성한 정보라고 정의합니다.

오래전에 등기한 집이라 종이 등기필증을 가지고 있어도 그대로 쓸 수 있습니다. 2011년 전부개정 법률 부칙 제2조는 종전 규정에 따라 등기필증을 받은 사람이 등기의무자가 되어 등기를 신청할 때 등기필정보 대신 그 등기필증을 첨부할 수 있게 했습니다.

등기필정보에 적힌 것

부동산등기규칙 제106조는 등기필정보를 아라비아 숫자와 그 밖의 부호의 조합으로 이루어진 일련번호와 비밀번호로 구성한다고 정합니다. 부동산 및 등기명의인별로 작성하는 것이 원칙입니다.

대법원 등기예규인 등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침이 구체적인 형식을 정합니다.

항목	내용
기재사항	권리자, (주민)등록번호, 부동산고유번호, 부동산소재, 접수일자, 접수번호, 등기목적, 일련번호, 비밀번호
일련번호	영문 또는 아라비아 숫자를 조합한 12개
비밀번호	50개 부여
용지	복사 및 정보노출 방지 기술을 적용한 특수용지
가림 처리	일련번호와 비밀번호가 보이지 않도록 스티커 부착

받는 방법은 신청 방식에 따라 다릅니다. 규칙 제107조에 따라 방문신청이면 등기필정보통지서를 교부하고, 신청서와 함께 우편봉투를 냈다면 우편으로 보냅니다. 전자신청이면 전산정보처리조직으로 송신합니다.

전자신청으로 받은 등기필정보는 3회까지만 전송받을 수 있고, 내용을 확인하려면 등기권리자의 주민등록번호 13자리를 입력해야 합니다.

받으러 가지 않으면 통지 자체가 생략될 수 있습니다. 규칙 제109조 제2항은 등기필정보통지서를 수령할 자가 등기를 마친 때부터 3개월 이내에 그 서면을 수령하지 않은 경우를 등기필정보를 통지할 필요가 없는 경우로 정합니다. 전산으로 받아야 할 사람이 수신 가능한 때부터 3개월 안에 받지 않은 경우도 같습니다.

집을 팔거나 근저당을 잡힐 때 필요한 이유

부동산등기법 제50조 제2항은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청할 때 신청인이 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하도록 합니다. 집을 파는 사람, 집을 담보로 근저당을 설정해 주는 사람이 등기의무자입니다.

등기의무자의 등기필정보 제공에 관한 업무처리지침은 어느 등기필정보를 내야 하는지 정합니다.

• 권리의 이전등기(매도 등) — 이전하려는 권리를 보존·이전·설정 등기했을 때 받은 등기필정보
• 근저당권 같은 담보권이나 전세권 같은 용익권 설정등기 — 그 바탕이 되는 권리, 예를 들어 소유권을 등기했을 때 받은 등기필정보
• 권리의 변경·경정등기 — 그 등기로 불이익을 받는 사람의 등기필정보

집을 사면서 잔금대출 근저당을 같은 날 함께 설정하는 경우는 다릅니다. 같은 부동산에 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 동시에 신청하면 근저당권설정등기 신청에는 등기필정보를 제공하지 않아도 된다고 같은 지침이 정합니다.

모든 등기에 필요한 것도 아닙니다. 규칙 제43조 제1항 제7호는 등기필정보를 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정합니다. 법 제23조 제3항에 따라 상속등기는 등기권리자가 단독으로 신청합니다.

비밀번호는 하나씩 씁니다

등기필정보를 낼 때는 일련번호와 함께 50개 비밀번호 가운데 임의로 고른 하나를 입력하거나 신청서에 적습니다. 한 번 쓴 비밀번호는 50개를 모두 쓴 뒤가 아니면 다시 쓰지 못합니다.

일련번호와 맞지 않는 비밀번호를 5회 연속 잘못 입력하면 그 등기필정보는 입력오류로 처리되어 해제될 때까지 효력이 정지됩니다. 해제하려면 등기소를 방문해 입력오류 해제 신청을 하고 신분증으로 본인 확인을 받아야 합니다.

잃어버리면 다시 받을 수 없습니다

서울북부지방법원 안내는 등기필증은 “어떠한 경우에도 재발행하여 교부하지 않습니다”라고 밝힙니다. 같은 안내는 등기필증이 등기를 한 사실을 증명하는 문서에 불과하여 분실하여도 권리행사 등에는 지장이 없다고 설명합니다.

소유권은 등기부에 기록된 대로 남습니다. 문제가 되는 것은 다음에 등기의무자로서 등기를 신청할 때 낼 등기필정보가 없다는 점입니다. 부동산등기법 제51조가 이 경우를 위해 있습니다.

제50조제2항의 경우에 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인(이하 “등기의무자등”이라 한다)이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다. 다만, 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우 또는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증(公證)을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

본문은 등기소 출석, 단서는 자격자대리인의 확인과 공증입니다. 정리하면 방법은 세 가지입니다.

등기필정보가 없을 때 쓰는 세 가지 방법

방법	누가 확인하나	본인이 할 일
확인조서	등기관	등기소에 직접 출석해 신분증으로 본인 확인, 조서에 필적 기재
확인서면	변호사·법무사(자격자대리인)	자격자대리인과 직접 면담, 신분증 제시, 확인서면에 우무인
공증	공증인	신청서나 위임장의 본인 작성부분을 본인이 직접 출석해 공증

확인조서 — 등기소에 직접 출석

규칙 제111조 제1항에 따라 등기관은 주민등록증, 외국인등록증, 국내거소신고증, 여권 또는 운전면허증으로 본인 여부를 확인하고 조서를 작성합니다. 신분증 사본을 조서에 첨부합니다.

등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규는 모바일 주민등록증과 모바일운전면허증도 신분증으로 인정합니다. 신분증이 오래되거나 낡아 본인 여부를 판단하기 어려우면 등기관이 재발급받아 오게 하거나 다른 신분증을 요구할 수 있습니다.

등기관은 출석한 사람에게 확인조서의 필적기재란에 예시문과 같은 내용과 본인 성명을 본인 필적으로 쓰게 합니다. 등기의무자가 법인이면 대표자가 출석 대상입니다.

확인서면 — 변호사·법무사가 면담

변호사나 법무사에게 등기를 맡기는 경우입니다. 예규는 자격자대리인이 직접 위임인을 면담하여 등기의무자 본인임을 확인하고 확인서면을 작성하도록 합니다. 규칙 제111조 제2항에 따라 이 확인서면을 첨부서면으로 등기소에 제공합니다.

면담 장소가 사무실로 정해져 있지는 않습니다. 예규는 특기사항란 예시로 입원 중인 등기의무자를 병원으로 찾아가 면담한 경우를 들고 있습니다. 거동이 불편한 고령 소유자에게 현실적인 방법입니다.

확인서면에는 등기의무자의 우무인(오른손 엄지 지문)을 찍고, 확인한 신분증의 종류를 적고 그 사본을 첨부합니다.

공증 — 본인이 공증인 앞에 출석

예규는 제51조 단서의 공증을 공증인이 등기의무자 작성부분(기명날인 등)이 본인 의사로 작성된 것임을 확인하는 사서증서의 인증이라고 풀이합니다. 공증받을 서면은 경우에 따라 다릅니다.

• 본인이 등기소에 나가 직접 신청 — 등기신청서
• 본인이 처분하고 등기신청만 대리인에게 위임 — 등기신청위임장
• 다른 사람에게 처분권한 일체를 수여 — 처분위임장(등기필정보가 없다는 뜻을 적어야 함)

이 공증은 등기소 출석의무를 갈음하는 것이라 본인이 공증인 앞에 직접 출석해야 합니다. 위임받은 대리인이 출석해 받은 공증이면 등기관은 신청을 수리하지 않습니다.

인감증명은 별도로 냅니다

등기필정보가 없다고 인감증명이 빠지지는 않습니다. 규칙 제60조 제1항 제1호는 방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명을 내도록 합니다. 방문신청으로 집을 팔 때는 등기필정보가 있든 없든 인감증명이 필요합니다.

같은 항 제3호는 소유권 외의 권리, 예를 들어 근저당권이나 전세권의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우에도 인감증명을 요구합니다. 제60조의2에 따라 인감증명 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 낼 수 있습니다.

유출이 걱정되면 실효신청

규칙 제110조는 등기명의인 또는 그 상속인 그 밖의 포괄승계인이 등기필정보의 실효신고를 할 수 있게 합니다. 업무처리지침에 따른 방법은 두 가지입니다.

1. 인터넷등기소 — 성명, 주민등록번호, 인증서정보를 입력해 신청하면 해당 등기필정보가 자동으로 효력을 잃습니다.
2. 등기소 방문 — 실효 신청서를 내고 신분증으로 본인 확인을 받습니다. 대리인이 신청하면 본인의 인감증명서와 위임장을 첨부합니다.

실효시킨 뒤에는 그 등기필정보를 쓸 수 없으므로, 그다음 등기에서는 앞의 세 가지 방법 중 하나를 써야 합니다. 통지서를 잃어버렸는데 누가 주웠을지 모르는 경우에 고려할 만한 조치입니다.

법도 등기필정보를 보호합니다. 부동산등기법 제110조 제3항은 누구든지 부실등기를 하도록 등기의 신청이나 촉탁에 제공할 목적으로 등기필정보를 취득하거나 그 사정을 알면서 제공하는 것을 금지하고, 제111조는 이를 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.

보관할 때 지킬 것

등기필정보통지서는 일련번호와 비밀번호가 스티커로 가려진 상태로 교부됩니다. 등기를 신청할 일이 생기기 전까지는 스티커를 떼지 않은 채로 두는 편이 안전합니다.

• 원본을 다른 집문서와 함께 정해 둔 곳에 보관하고, 보관 장소를 가족 중 한 사람에게는 알려 둡니다.
• 일련번호와 비밀번호를 사진으로 찍거나 메모해 휴대전화에 남기지 않습니다.
• 집을 살 때 법무사에게 등기를 맡겼다면 등기가 끝난 뒤 새 등기필정보통지서를 받았는지 확인합니다. 3개월 안에 수령하지 않으면 통지가 생략될 수 있습니다.
• 공동명의라면 등기명의인별로 따로 작성되므로 각자 받은 것을 각자 보관합니다.

위 내용은 부동산등기법(2025년 1월 31일 시행) 제2조·제23조·제50조·제51조·제110조·제111조, 부동산등기규칙(2025년 8월 1일 시행) 제43조·제60조·제106조~제111조, 대법원 등기예규 제1647호·제1851호·제1853호, 서울북부지방법원 안내에서 확인한 2026년 10월 기준입니다. 구체적인 서류는 사건마다 달라질 수 있으므로 관할 등기소나 인터넷등기소에서 확인하시기 바랍니다.

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• 내보험찾아줌 — 숨은 보험금·휴면보험금 한 번에 조회
• 공동인증서 발급 — 유효기간 1년, 만료 한 달 전부터 갱신
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• 인감증명서 발급 방법 — 인감 신고부터 본인서명사실확인서까지
• 자동차 정기검사 주기와 과태료 — 4년 뒤 2년마다, 115일이면 60만원
• 주정차 과태료 조회 — 승용차 4만원, 기한 내 내면 20% 감경
• 출생신고 기간과 방법 — 1개월 이내, 늦으면 과태료
• 건강보험 피부양자 — 소득 2천만원·재산 5.4억 기준과 등록
• 주민등록등본 발급 — 인터넷 무료, 방문 400원과 대리 발급 조건
• 무인민원발급기 — 등본 200원, 가족관계증명서 500원
• 건강보험 자격득실확인서 — 무료 발급과 자격확인서의 차이
• 국민건강보험 환급금 — 조회·신청 경로와 3년 소멸시효
• 주민등록초본 발급 — 등본과 차이, 주소 이력과 병역사항 선택
• 졸업증명서 발급 — 정부24 무료, 1982년 2월 졸업자부터
• 등기부등본 열람과 발급 — 인터넷 700원, 표제부·갑구·을구 읽는 법

자주 묻는 질문

등기권리증을 잃어버렸는데 다시 발급받을 수 있나요

안 됩니다. 법원은 등기필증을 어떠한 경우에도 재발행하지 않는다고 안내합니다. 대신 부동산등기법 제51조가 등기필정보 없이 등기를 신청하는 방법을 정해 두었습니다.

잃어버리면 집 소유권에 문제가 생기나요

아닙니다. 등기필증은 등기를 한 사실을 증명하는 문서이고, 소유권은 등기부에 기록된 대로 유지됩니다. 분실해도 권리 행사에는 지장이 없다는 것이 법원 안내입니다.

등기권리증 없이 집을 팔려면 어떻게 하나요

세 가지 중 하나를 고릅니다. 본인이 등기소에 나가 등기관에게 확인받는 확인조서, 변호사·법무사가 직접 면담해 작성하는 확인서면, 신청서나 위임장 중 본인 작성부분에 대한 공증입니다.

공증은 대리인이 대신 받아도 되나요

안 됩니다. 등기예규는 서면을 작성한 등기의무자 본인이 공증인 앞에 직접 출석해야 한다고 정합니다. 대리인이 출석해 받은 공증이면 등기관이 신청을 받아들이지 않습니다.

등기필정보 비밀번호를 여러 번 틀리면 어떻게 되나요

일련번호와 맞지 않는 비밀번호를 5회 연속 잘못 입력하면 그 등기필정보는 효력이 정지됩니다. 신분증을 가지고 등기소를 방문해 입력오류 해제를 신청해야 합니다.

등기필정보가 남에게 알려진 것 같습니다

인터넷등기소나 등기소 방문으로 실효신청을 할 수 있습니다. 실효된 뒤에는 그 등기필정보를 쓸 수 없고, 다음 등기 때는 등기필정보가 없는 경우의 절차를 밟게 됩니다.

집을 사면서 대출 근저당도 같이 설정하는데 등기필정보가 필요한가요

같은 부동산에 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 동시에 신청하면 근저당권설정등기 쪽에는 등기필정보를 내지 않아도 됩니다. 아직 받지 않은 등기필정보를 요구하지 않는 것입니다.

상속받은 집도 등기필정보가 필요한가요

상속등기는 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청하므로 등기필정보 제공 대상이 아닙니다. 등기필정보는 공동신청이나 승소한 등기의무자의 단독신청에서 요구됩니다.